Loi Climat et Résilience : pourquoi la location devient (presque) impossible pour certains biens

Loi Climat et Résilience : pourquoi la location devient (presque) impossible pour certains biens
Depuis la mise en application progressive de la loi Climat et Résilience, votée en août 2021, les propriétaires de logements énergivores se retrouvent confrontés à un vrai mur réglementaire. Gel des loyers, interdictions de louer, audits obligatoires… La location de passoires thermiques devient juridiquement encadrée, techniquement contraignante, et économiquement peu viable si aucune rénovation n’est faite.
Voici pourquoi il devient très difficile de louer certains logements aujourd’hui, et quelles options s’offrent aux propriétaires concernés.
Ce que dit la loi Climat sur les locations
La loi Climat vise à lutter contre les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Concrètement, elle impose un calendrier d’interdiction progressive de location :
- Depuis août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G (même entre deux locataires).
- Depuis janvier 2023 : interdiction de louer un logement G+, c’est-à-dire les pires performances énergétiques (consommation > 450 kWh/m²/an).
- À partir de janvier 2025 : interdiction de mettre en location tout logement classé G.
- À partir de janvier 2028 : interdiction de louer un logement classé F.
- À partir de 2034 : interdiction de louer un logement classé E.
Pourquoi c’est un vrai blocage pour les propriétaires
Plusieurs raisons font que la loi Climat rend la location compliquée, voire impossible :
- Le gel ou l'interdiction du loyer coupe la rentabilité.
Vous ne pouvez pas répercuter vos charges ou réévaluer un loyer. Et à court terme, vous ne pouvez même plus louer si le logement est trop énergivore. - La rénovation est souvent lourde et coûteuse.
Pour sortir de l’interdiction, il faut viser au moins la classe E, voire D. Cela implique : isolation des murs/toitures/planchers, remplacement des menuiseries, changement du système de chauffage, VMC…
➤ Coût moyen : entre 25 000 et 70 000 €, selon l’état du bien. - L’obligation d’un audit énergétique pour vendre.
Pour les maisons individuelles ou immeubles classés F ou G, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente depuis 2023. Cela peut freiner les acheteurs ou peser sur le prix. - Le DPE est désormais opposable.
S’il est erroné, le locataire peut se retourner contre vous. La pression légale est bien réelle.
Que peut faire un propriétaire aujourd’hui ?
Heureusement, il existe plusieurs pistes pour réagir intelligemment face à cette pression réglementaire.
1. Faire réaliser un nouveau DPE fiable
Les anciens diagnostics étaient parfois approximatifs. Un nouveau DPE, réalisé par un diagnostiqueur compétent, peut révéler une note plus favorable (ex : E au lieu de F).
→ Premier réflexe avant d’envisager les gros travaux.
2. Réaliser un audit énergétique pour cibler les bons travaux
Avant de se lancer à l’aveugle, il faut un audit clair et chiffré, avec des scénarios de rénovation. C’est un investissement, mais il évite les erreurs.
3. Profiter des aides à la rénovation énergétique
- MaPrimeRénov’ (jusqu’à 20 000 € sur plusieurs postes)
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie)
- Éco-prêt à taux zéro
- TVA réduite à 5,5 %
→ Ces aides peuvent réduire de 30 à 60 % le reste à charge.
4. Rénover intelligemment pour revaloriser son bien
Si vous envisagez de louer sur le long terme ou même de revendre plus tard, une rénovation énergétique améliore :
- La rentabilité locative (meilleur loyer, plus de demande)
- La valeur du bien (un DPE C ou D rassure l’acheteur)
- Le confort du locataire, donc sa fidélité
5. Changer de stratégie : louer en meublé, court terme ou vendre ?
Si vous ne pouvez pas rénover ou si le coût est trop élevé, il faut envisager :
- La vente du bien avec décote (à un investisseur qui saura rénover)
- La location meublée saisonnière (moins encadrée, mais attention aux règles locales)
- La mise à disposition gratuite à un proche (évite la vacance, en attendant de rénover)
La loi Climat n’interdit pas de louer, elle force à réagir
Ce n’est pas une interdiction brutale, mais une pression progressive. La loi Climat oblige les propriétaires à sortir du statu quo. Le marché locatif se resserre autour de logements performants, et cela devient la norme.Loin d’être une fatalité, c’est une opportunité pour ceux qui anticipent : les biens rénovés se louent mieux, se valorisent mieux et sécurisent votre patrimoine.